Sécurité fiscale pratique
- Risque fiscal : vigilance requise sur la réintégration des dépenses et les postes non déductibles et conserver les justificatifs durant dix ans obligatoirement.
- Postes sensibles : travaux d’investissement, frais d’acquisition et aménagements créant une valeur durable sont à immobiliser.
- Pièces justificatives : factures au nom de la SCI, devis, attestation de fin et contrats de prêt pour sécuriser la déductibilité.
Le détail fiscal surprend souvent les propriétaires. Vous imaginez payer des travaux déductibles alors que l’administration réintègre. Ce risque appelle une vigilance fiscale. Une situation précise permet d’identifier l’erreur fiscale. La suite liste les dix postes à surveiller et explique.
Le contenu principal des dix charges non déductibles à connaître pour une SCI à l’IR.
Le sommaire ci-dessous présente la logique fiscale et les risques. Vous repérez ainsi rapidement les postes sensibles.
La liste synthétique des dix postes non déductibles avec motifs et références BOI.
Une phrase claire accompagne chaque poste pour éviter l’ambiguïté. Le tableau ci-après donne l’exemple court et la référence BOI.
| Poste | Raison de non déductibilité | Exemple court et référence BOI |
|---|---|---|
| Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement | Considérés comme dépenses d’investissement non imputables aux revenus fonciers | Ex : extension d’un logement ; voir BOI-RFPI-BASE-20 |
| Travaux d’amélioration et transformation | Créent une valeur durable et doivent être immobilisés | Ex : création d’une mezzanine ; BOI / jurisprudence |
| Frais d’acquisition et frais de notaire | Charge liée à l’investissement et non aux revenus fonciers | Ex : droits d’enregistrement ; BOI-RFPI |
| Amendes, pénalités et condamnations | Dépenses d’ordre personnel ou sanctionnelles exclues | Ex : amende administrative ; BOFIP |
| Dépenses à caractère personnel des associés | Non engagées pour l’exploitation locative | Ex : frais de déplacement privé payés par la SCI |
| Provisions non déductibles ou non constatées | Seules les provisions conformes aux règles et risques déductibles sont admises | Ex : provision pour travaux futurs non justifiée |
| Dépenses engagées avant mise en location sans lien direct | Charges antérieures non rattachables aux revenus fonciers | Ex : travaux effectués lors d’une longue vacance avant location |
| Dépenses liées à une vacance locative non justifiée | Absence de loyer n’exonère pas les règles de déductibilité | Ex : entretien courant payé pendant vacance longue |
| Intérêts ou frais non liés au financement de l’immeuble | Doivent être expressément rattachés à l’acquisition ou l’entretien | Ex : emprunt personnel non affecté à la SCI |
| Amortissements pratiqués par une SCI à l’IR | Le régime IR interdit l’amortissement neutralisant le revenu foncier | Ex : tentative d’amortir un immeuble en régime IR |
Ce qui suit illustre la distinction pratique entre déductible et non déductible. Une série de cas chiffrés clarifie les traitements fiscaux.
La clarification pratique des postes litigieux par exemples chiffrés et cas concrets.
Le cas 1 oppose entretien et amélioration sur une cuisine. Une amélioration crée une valeur durable. Vous traitez 5 000 euros de rénovation courant en charge déductible. Il en résulte une économie fiscale immédiate pour les associés. Une rénovation d’entretien reste fiscalement déductible.
Le cas 2 concerne frais d’acquisition et notaire non déductible. Vous déduisez seulement les intérêts d’emprunt rattachés à l’immeuble. Ce traitement provoque une différence nette de résultat de 10 000 euros. Une occupation gratuite par un associé transforme un avantage en revenu imposable.
La checklist ci-dessous regroupe les pièces à conserver et les seuils d’alerte.
- Le nom figurant sur la facture doit être SCI.
- Un devis et attestation de fin pour chaque travaux.
- Le contrat de prêt et relevés bancaires pour intérêts.
- Les
En complément d’information : Optimiser la refacturation de la taxe foncière dans un bail professionnel
baux et quittances pour rattachement des loyers.
- Des justificatifs d’occupation pour usage privé.
Le contrôle fiscal aime les approximations.
Le guide pratique pour sécuriser la déductibilité et limiter le risque de réintégration fiscale.
La mode pratique liste obligations de forme. Vous obtenez des preuves tangibles avant paiement.
Le mode d’emploi des justificatifs, de la comptabilisation et de la checklist utile.
Le tableau ci-dessous recense les pièces indispensables pour fonder une déduction. Vous conservez ces éléments et indexez par bien pour faciliter un contrôle.
| Pièce justificative | Rôle | Moment où l’obtenir |
|---|---|---|
| Facture au nom de la SCI | Preuve d’une charge engagée par la société | Avant tout paiement ou au plus tard lors du règlement |
| Devis et attestation de fin de travaux | Justifie la nature et l’ampleur des travaux | Avant démarrage et à la réception des travaux |
| Bail et quittances de loyer | Rattachement des charges aux revenus fonciers | À la signature du bail et à chaque encaissement |
| Contrat de prêt et relevés bancaires | Preuve de l’affectation des intérêts au bien | Lors de la souscription et à chaque remboursement |
Les travaux d’entretien restent fiscalement déductibles. La conservation doit durer dix ans selon usages. Une règle pratique oblige la facturation au nom de la SCVotre facturation doit porter le nom SCI.
Les conseils pour les cas fréquents et l’arbitrage entre régime IR et IS pour la SCI.
Le choix de l’IR ou IS change la logique comptable. Une provision doit être strictement justifiée. Vous évaluez le coût annuel des travaux et la fréquence. Cette erreur peut coûter plusieurs milliers.
Le conseil pratique est de demander une simulation fiscale. Vous envisagez un audit si travaux fréquents dépassent 30 000 euros. La question finale reste : optez-vous pour l’IS pour sécuriser votre situation fiscale ?
